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父母房产过户给子女“变化大”,新规从2021年开

假如向网友们提一个问题,当下什么东西最值钱?相信很多人的答案是房子,这确实不假,按照相关统计数据显示,我国家庭70%以上的财富都在房子上,买一套房子,往往要掏空此前的所有积蓄,还要背负几十年的房贷,如果把后面的月供看成强制储蓄的话,那么意味着我们大半辈子都在为房子奋斗。马云还曾说,未来一对年轻人要管理5套房子,如果果真如此的话,那更是一笔不可忽视的财富。

但我们知道,人都有变老的时候,如何将家庭巨额财富传承给子女将是每一位父母不得不考虑的事。在实际生活中,由于每个家庭构成情况不一样,过户过程所遇到的问题也不一样。比如多个子女家庭,因赡养问题,父母往往不会对房产进行等额分配,子女们可能因此而对簿公堂;在一些极端情况下,即使属于独生子女,也未必能全额继承父母的房产;还比如赡养了某位孤寡老人,缺乏一些必要的流程和手续,同样也不能获得全额的继承权。从这个角度看,房产继承不仅是一个法律话题,还是一个需要技巧和知识的话题。

其实,随着房产过户过程产生的一些新问题,国家这些年也在相关法律法规中给予了规定,比如物权法、城市房地产管理法、继承法等法律以及个税等规定,有专业人士罗列了与之相关的法律法规多达60种以上,对于普通人来讲,房子过户要了解这么多内容显然不太现实,学会如何运用才是我们关注的。

通过总结,房屋过户给子女的方式无非包括“身前买卖、赠与和身后继承”3种,一般说来,买卖过户省事省钱,赠与过户名义听起来省钱,但评估费和公证费占了大头,实际上比买卖过户掏了更多的钱,而继承过户是当下大多数人采用的方式,但却是一个最容易产生纠纷的方式,但好在日前国家颁布的《民法典》给予了修正,整体的感觉就是更贴近现实,更具操作性,根据规定,该法将从2021年1月1日开始实施,在内行人士看来,新法关于继承方面的调整,意味着父母房产过户给子女“变化大”,最好提前知晓。

在生活中,很多老人不愿意提前立遗嘱的一个重要原因是,担心早早立遗嘱后,万一子女又不孝顺咋办?房子作为大宗资产更是如此,有的老人甚至把立遗嘱视为约束子女的“法宝”,特别是子女多的家庭,这层窗户纸谁都不愿捅破。现在好了,民法典规定:“确有悔改表现,被继承人表示宽恕或者事后在遗嘱中将其列为继承人的,该继承人不丧失继承权”。何意呢?

例如,老张家有两个儿子,长期以来,大儿子对老张不管不问,患病起居全由小儿子侍候,老张就立下遗嘱,自己走后,名下的房子全归大小儿子,大儿子不得分配。但随着时间推移,大儿子思想转变,从行动上开始赡养老张,而且得到老张心底的肯定,这个时候老张想把房产的分配份额进行调整,将大儿子也列入继承人范围是完全可行的。

按照此前的继承法规定,采取顺位继承的方式继承财产,由第一顺位继承,没有第一顺位继承人的,就由第二顺位人继承。但我们知道,第一顺位和第二顺位也就包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母等。但这不能解决现实中所有的特殊继承人问题,所以,在民法典里新增了代位继承人,“被继承人的兄弟姐妹如果先于被继承人死亡的,由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承”,这一条款增加了继承人的甥、侄继承权,扩大了继承人范围。

例如,小李的爷爷奶奶早去世了,几年后,父母也意外离开了人世,小李从小就跟着二伯相依为命,随着二伯年纪越来越大,小李也是一路照看,二伯离开后留下了2套房产,但二伯生前无妻子也没有儿女,小李是可以享有二伯房产的继承权。

在训诫子女时,父母或打趣说到,“你这么不努力,以后对你也没啥指望,以后我们的养老就找别人了”。这可不是一句戏言,在新的民法典规定中是可以实现的,第1158条规定,“自然人可以与继承人以外的组织或者个人签订遗赠扶养协议。根据协议,该组织或者个人承担该自然人生养死葬义务,享有受遗赠的权利”。此条充分尊重了老人的养老意愿。

例如,王爷爷没有子女,由于社交面窄,也没有找到可以帮助自己养老的亲朋好友,他在考察了本县几家养老院后,发现有一家很不错,按照新法规定,王爷爷就决定与这家养老院签订协议,养老生活全权交给他们负责,并约定在去世后将包括房产在内的所有财产留给养老院。

在民法典第1142条中规定,“立有数份遗嘱,内容相抵触的,以最后的遗嘱为准”,删除了公证遗嘱效力优先之规定。换言之,有多份遗嘱的,以最后时间的那一份为准,而不是公证的那份为准。同时,还增加了录像和打印等立遗嘱形式,以方便一些不能大量书写的特殊情况,在打印遗嘱方面,只需要增加两个在场的见证人,见证人与立遗嘱人在每一页遗嘱上面签名和标注时间即可。

例如,赵伯伯最值钱的就是省吃俭用购买的两套房子,老人在遗嘱中写明,去世后两个儿子平均分配名下房产,并进行了公证,但后来发现大儿子一家对老人很是苛刻,老人又立了一份遗嘱,只给大儿子10%的房产,其他90%产权都归小儿子,但由于身体等原因,一直到去世都没有公证。不过,这没有关系,以老人立的最后一份遗嘱为准。

单从过户费用上来讲,赠与过户的费用约占整个房产评估值的4.25%,买卖过户(以满5唯一且为普通住宅为例)的费用相当于房产交易价的2.5%,而继承过户没有前两种过户方式中的个税、契税或者评估费等大项费用,只有公证费和登记费等少量费用,每个地方有所不同,不过,总费用大体都在几百块到几千块之间就可完成各种过户手续办理。很显然,继承过户花费的费用最少。

但别忘了,继承过户看似当时交的税费少,但如果继承人名下本来已经有房,再转卖继承的房产,就要面临交房产差值20%的个税,如果房价不涨还好,但如果涨了,这交得就心疼了。所以,房产过户从经济角度比较的最终结果是:如果继承人名下无房,继承过户最划算,如果继承人本身已经有房,则买卖最为划算。

当然,最后还要补充一句。房产过户在某些时候又不能全算经济账,比如房产是老人的一种情感寄托,是一种传承,而民法典完善了原继承法,更有利于继承过户操作,可以预见,只要遗产税未出来,在未来相当长时间里,继承过户仍旧是房产过户的主要方式之一。

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