科技创新

购房者是弱势群体?马光远:房地产市场最大乱

面对繁杂而庞大的房地产市场,购房者不论是购买首套房自住、改善还是投资房产,即使是全款购房,总想以经济的眼光在低位入手,没有谁愿意在高位当接盘侠。尤其是贷款购房者,不仅要考虑首付款,还要考虑每月的还贷能力,不能超过月收入或年收入的50%。少数人收入证明造假,以高杠杆买房,但承担的风险和压力更大。

2016年9.30调控以来,房地产市场告别大起大落,但依然在高位横盘,购房者希望房价来一次有模有样的大跌的呼声从未间断过,从网友留言可见,人们对高房价的痛恨溢于言表。楼市总体上呈现波浪式上升的趋势,房价也并非年年上涨。如2008年全国楼市整体下行,房价大跌。我的一位同事,2007年在上海花80万帮孩子按揭买了一套二手房,他说如果在2008年买,要少花10几万元。

楼市历经5次调整,多数购房者错过了入手机会:第1次:2003年非典时期,楼市低迷,8月份非典结束后,限土地供应、降首付,房地产业拉开黄金年代大幕。第2次:2008年次贷危机,开发商跑路、降价促销新闻扑面而来,不少购房者等待房价再下跌,但10份国家4万亿经济刺激计划出炉,次年春节楼市走出一波小阳春。第3次:2011年11月银行收紧,房价大面积下跌,购房者犹豫徘徊的时候,史上第一个连续24个月上涨周期悄然来临,房价进入飞速增长时期。第4次:2014年地产寒冬,住宅销量持续下滑、房地产低迷的标题充斥媒体。很多专家放言:大跌之后,房价还将持续下跌。但2015年初,降准降息、解除限购、公积金贷款刺激楼市,深圳房价当年完成一倍的涨幅。第5次:2016年狂飙前夜,国家调整首付比例、限购、户籍等政策引导房产消费,以一线城市为代表,带动二线城市房价大幅上涨,三四线城市“去库存”货币化分配加持,全国楼市进入狂飙时期。

01、专家误导。总结历史我们不难发现,多数所谓的专家是事后诸葛,每遇楼市下行时期,他们总是强调房价会持续下跌,往往误导了消费者。楼市不论黄金时代、银时代总是有规律可循:调整时间短、上涨时间长,房价下跌幅度小、上涨幅度大。有多少购房者能够审时度势,把握楼市跌少涨多的规律?答案显然是否定的。

02、信息不对称。每一次楼市调整,绝大多数购房者难免踩空,在房价高峰段追涨跟风买单,沦为接盘侠。所谓“买涨不买跌”成为购房者的信条,聊以自慰。殊不知,专家、中介和炒房客联手,利用信息不对称,过度解读调控政策,如在房价上涨高峰时期,放出持续上涨的狂言;在房价下跌初期,向社会抛出房价上涨的数据。购房者缺少方向感,对市场难免作出错误的判断。

03、数据不对称。2020年初疫情暴发,楼市按下暂停键,媒体和专家普遍唱衰房地产,贴上标签:疫情砸下房地产大坑,以虚假数据扰乱市场。国家统计局发布3月份数据,70个大中城市住宅价格环比同比均上涨。央行深圳、上海支行严查银行资金违规流入房地产,佐证了流动性泛滥。深圳房抵经营贷、杭州的消费贷,暴露资金出口依然在楼市。

经济学家称,“当前社会的主要矛盾,是人民群众疫情后日益强烈的报复性消费的需求,和口袋里没钱之间的矛盾。”其实,这种结构性矛盾对于房地产业不足为虑,穷人往银行里存钱,富人向银行借钱。而介于富人与穷之间的购房者,面对市场难免沦为弱势群体。因城施策,信息和数据不对称,购房者容易误判市场,错失良机。

近日,经济学家马光远发文指出,中国房地产协会发布数据,一线城市二手房价下跌,深圳环比下跌1.21%。而国家统计局数据显示,3月单月深圳二手房价环比上涨1.6%,领涨全国楼市。他进一步表示,房协会的数据是假的,房地产市场最大的乱象,就是数据和信息的乱象。

楼市已告别大涨大跌的历史,普涨普跌的逻辑结束了,城市分化、板块分化、开发商分化。房住不炒旨在抑制炒楼,并不意味着打压房地产,受疫情影响市场短期低迷,不会改变房地产长期稳定发展。供需关系、调控政策、货币是否宽松,等等,将决定未来房价涨跌。历史总是惊人的相似,但不会简单地重复。过去的经验告诉我们,楼市调整或小跌时就是最好的入手机会。

联系我们

CONTACT US

联系人:威特嘉

手机:13652159564

电话:0755-89265254

邮箱:admin@jajnn.cn

地址:深圳市龙岗区坪地街道环城北路58号